Powierzchnia właściwa jest zwykle obliczana przy użyciu teorii BET na podstawie danych izoterm adsorpcji gazu. Teoria BET zakłada, że adsorbat zaczyna adsorbować w pierwszej kolejności na powierzchni w miejscach o najwyższej energii, a następnie, wraz ze wzrostem ciśnienia, adsorpcję można również zaobserwować w miejscach o kolejnych niższych poziomach energii. Model uwzględnia również adsorpcję drugiej, trzeciej i wyższych warstw.
Teoria BET dla adsorpcji wielowarstwowej jest rozwinięciem równania Langmuira, które dotyczy adsorpcji jednowarstwowej.
Teoria ta dobrze pasuje do izoterm typu II i IV przy ciśnieniu względnym między 0,05 a 0,35. Pojemność monowarstwy (Vm) i stałą C oblicza się na podstawie nachylenia i przecięcia wykresu BET przy użyciu dopasowania linii prostej metodą najmniejszych kwadratów. Stała C reprezentuje energię adsorpcji, więc musi przyjmować wartość dodatnią.
Powierzchnia właściwa obliczana jest z Vm i pola przekroju poprzecznego (σ).